Dispositif Jeanbrun
Le Dispositif Jeanbrun
Dispositif Jeanbrun — Le Nouveau Moteur de l’Investissement Locatif
Le dispositif Jeanbrun est annoncé comme la grande nouveauté fiscale de 2026 pour les investisseurs particuliers souhaitant investir dans l’immobilier locatif en France. Il remplacerait progressivement les anciens mécanismes (comme le Pinel, qui a pris fin au 31 décembre 2024) et redéfinirait les règles de l’investissement immobilier locatif avec un objectif clair : relancer massivement la production de logements et soutenir les bailleurs privés sur l’ensemble du territoire français — sans zonage.
Qu’est-ce que serait le dispositif Jeanbrun s'il est effectivement voté ?
Le dispositif Jeanbrun est un mécanisme fiscal d’incitation à l’investissement locatif intégré au projet de loi de finances pour 2026 (Budget 2026). Il tire son nom du ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun, et constitue un nouveau cadre pour encourager les particuliers à acheter des logements pour les louer, notamment dans le neuf et l’ancien rénové.
Contrairement aux anciens dispositifs basés sur une réduction d’impôt immédiate, Jeanbrun repose sur l’amortissement comptable du bien immobilier : c’est-à-dire qu’une partie de la valeur du bien peut être déduite chaque année des revenus imposables, créant potentiellement un déficit foncier qui réduit l’impôt sur le revenu global du foyer.
Avantages comparés
Critère | Dispositif Jeanbrun | Dispositif Pinel (ancienne règle) |
|---|---|---|
Mécanisme fiscal | Amortissement annuel déductible | Réduction d’impôt directe |
Déduction | Imputation sur revenu global possible | Réduction limitée au revenu foncier |
Zonage | Aucun zonage requis | Zones A, A bis, B1 |
Durée minimale de location | 9 ans | 6, 9 ou 12 ans |
Types de biens | Immeubles collectifs uniquement | Neuf seulement |
Ancien avec travaux | Possible avec conditions (≥30 % travaux) | Non éligible |
Conditions & règles principales
Biens éligibles
Le dispositif s’applique principalement à :
- Logements neufs destinés à la location
- Logements anciens, à condition qu’ils fassent l’objet de travaux représentant au moins 30 % du coût total de l’opération (pour encourager la rénovation du parc existant)
- Les maisons individuelles sont exclues, de même que les locations meublées (LMNP/LMP).
Engagement de location
Pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif :
- Le logement doit être loué nu (non meublé).
- La durée d’engagement est fixée à 9 ans minimum.
- Les plafonds de loyers et de ressources sont définis selon des règles spécifiques (généralement en lien avec les loyers sociaux ou intermédiaires).
Avantages fiscaux
- Amortissement déductible
L’un des points forts du Jeanbrun est la possibilité d’amortir le bien chaque année, avec des taux indicatifs qui peuvent varier selon le niveau de loyers pratiqué :
- 3,5 % par an pour les loyers intermédiaires
- 4,5 % par an pour les loyers sociaux
- 5,5 % par an pour les loyers très sociaux
Ces amortissements s’ajoutent à d’autres charges déductibles, ce qui peut réduire considérablement l’imposition globale du foyer.
- Création de déficit foncier
L’amortissement peut faire apparaître un déficit foncier imputable sur le revenu global, avec un plafond de 10 700 € par an. Dans certains cas (notamment en rénovation performante), ce plafond peut être majoré jusqu’à 21 400 € par an jusqu’en 2027, offrant une marge importante d’optimisation fiscale.
Pourquoi ce dispositif ?
Face à une pénurie structurelle de logements et à une baisse de l’investissement locatif après la fin du Pinel, le gouvernement français souhaite relancer l’investissement privé. L’objectif ministériel affiché est de produire jusqu’à 50 000 logements locatifs supplémentaires par an, contribuer à une meilleure offre locative et soutenir les acteurs privés dans un marché tendu.
Adoption finale et décrets : le dispositif a été adopté via le PLF 2026, mais il dépend encore de la promulgation de la loi et de la publication des décrets d’application pour être pleinement opérationnel.
Limites d’investissement – Le nombre de logements pouvant bénéficier du dispositif est limité à deux par foyer fiscal, afin de concentrer les avantages sur les petits et moyens investisseurs.
Pour qui est-il adapté ?
Le dispositif Jeanbrun est particulièrement intéressant pour :
- Les investisseurs particuliers souhaitant optimiser leur fiscalité.
- Ceux qui veulent diversifier leur patrimoine immobilier.
- Les contribuables à forte imposition cherchant à réduire leur impôt.
- Les investisseurs prêts à engager leur logement en location non meublée sur 9 ans.
Besoin d’un accompagnement ?
Investir via le dispositif Jeanbrun demande une stratégie bien pensée : choix du bien, montage financier, analyses de rentabilité et conformité aux conditions fiscales. Il est vivement conseillé de consulter un expert en gestion de patrimoine ou un spécialiste de la défiscalisation immobilière pour maximiser les avantages et éviter les erreurs fréquentes.