- Réaliser des travaux de restauration et louer le bien nu, et ainsi bénéficier des avantages du déficit foncier
Le Déficit Foncier
Le principe
Les avantages
- Se constituer un patrimoine de caractère au prix du marché de l’ancien haut de gamme pour un
- bien totalement restauré. Sur le plan fiscal, l’acquéreur peut appliquer jusqu’à 4 leviers successifs : Déduction des travaux de restauration* des revenus issus du bien acquis
- Déduction des travaux de restauration* des autres revenus locatifs déjà existants Déduction du déficit supplémentaire** du revenu global de l’année dans la limite de 10 700 € Report du déficit non exploité déductible des revenus locatifs des 10 années suivantes
* en plus des éventuels intérêts d’emprunt et charges ** hors intérêts d'emprunt
Le régime d'imposition
Pour constater un déficit foncier, il faut opter pour le régime réel d'imposition. Il s'agit d'une option irrévocable pour une période minimum de 3 ans qui peut être ensuite reconduite annuellement. Pour constater un déficit foncier, il faut que le total des charges déductibles de l'année soit supérieur au revenu brut de la même année, cela s'entendant en comptabilité de caisse.
L'autre régime possible est le régime du micro-foncier qui est accessible pour les contribuables perçevant moins de 15 000 € de revenus fonciers bruts par an. Cela permet de réaliser un abatttement forfaitaire de 30% sur les recettes locatives brutes. Donc aucun déficit foncier ne peut être constaté.
Les recette & les charges
Les recettes sont :
- Les loyers & les fermages
- Le remboursement par le locataire des dépenses incombant au propriétaire
- Les recettes accessoires
- Les recettes de substitution
- Les recettes exceptionnelles
Les charges déductibles sont :
- Les frais de gestion locative
- Les primes d'assurance
- Les dépenses de réparation, d'entretien (maintien en état de l'immeuble et remise en état, réfection ou remplacement de ses équipement) et d'amélioration (apportant à un local un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie. Les travaux ne doivent pas modifier la structure de l'immeuble)
- Les charges récupérable non déjà récupérées
- Les indemnités d'éviction, les frais de relogement
- Les impôts (taxe foncière, TEOM,...)
- Les charges liées au financement du bien immobilier (intérêts de prêt, adp,...)
Attention, certaines charges ne sont pas déductibles !
- Les dépenses de construction, de reconstruction et d'agrandissement
- modification importante du gros-oeuvre de locaux existants, travaux d'aménagment interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction ou encore les travaux qui ont p our effet d'accroître le volume ou la surface habitable existants.
- création de nouveaux locaux d'habitation, notamment dans des locaux auparavant affectés à un autre usage (bureaux, garages, etc...)
La création d'un déficit foncier
Le principe de l'imputation du déficit foncier
L'avantage fiscal généré par l'imputation des travaux
Remise en cause de l'imputation du déficit foncier
L'imputation du déficit foncier sur le revenu global n'est définitivement acquise que si le contribuable maintient l'affectation du bien en location jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l'imputation a été pratiquée.
Les cas de non respect du maintien en location pendant 3 ans :
- Vacance locative mais un délai de relocation est admis sous réserve de la preuve des diligences dans la recherche d'un nouveau locataire
- Cession ou donation du bien
- Reprise pour habiter
- Affectation à la location meublée
Exceptions à la remise en cause :
- Décès du contribuable
- Licenciement
- Invalidité de 2ème ou 3ème catégorie (CSS. art. L 341 4°)
- Expropriation reconnue d'utilité publique
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& Source : BOFIP
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