Loi Denormandie
La loi Denormandie
La loi Denormandie, mise en place en 2019 et prolongée jusqu’en 2026, est un dispositif fiscal visant à encourager l’investissement locatif dans l’ancien en échange d’une réduction d’impôt. Inspirée de la loi Pinel, elle a pour objectif de revitaliser les centres-villes dégradés en incitant les investisseurs à rénover des logements situés dans certaines communes éligibles.
1. Les conditions d’éligibilité
1.1. Le type de bien concerné
- Le bien doit être ancien ou nécessiter des travaux de rénovation.
- Il doit être situé dans l’une des communes éligibles (222 villes du programme Action Cœur de Ville et celles ayant signé une convention ORT - Opération de Revitalisation du Territoire).
- L’acquisition peut inclure un local transformé en logement (ex : commerce réhabilité en habitation).
1.2. Les travaux obligatoires
Pour bénéficier du dispositif, les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération (prix d’achat + travaux). Ils doivent obligatoirement améliorer la qualité du logement et peuvent concerner :
- L’amélioration de la performance énergétique : le logement doit atteindre un gain d’au moins 20 % (30 % pour une maison individuelle).
- La modernisation ou la mise aux normes du bien (réfection de toiture, isolation, chauffage, etc.).
- L’agrandissement ou l’aménagement de surfaces habitables (création de nouvelles pièces, optimisation de l’espace).
Un audit énergétique est nécessaire pour valider la conformité des travaux.
1.3. L’obligation de mise en location
- Le bien doit être loué nu, en tant que résidence principale du locataire.
- La durée minimale de location est de 6, 9 ou 12 ans.
- Le loyer doit respecter des plafonds fixés par l’État, variables selon la zone géographique.
- Les locataires doivent répondre à des conditions de ressources, similaires à celles de la loi Pinel.
2. Les avantages fiscaux
La loi Denormandie offre une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat du bien + le coût des travaux (dans la limite de 300 000 € par an).
| Durée de location | Réduction d'impôt |
|---|---|
| 6 ans | 12 % du montant investi |
| 9 ans | 18 % du montant investi |
| 12 ans | 21 % du montant investi |
L’économie fiscale maximale est donc de 63 000 € sur 12 ans (21 % de 300 000 €).
3. Exemples d’investissement
Exemple 1 : Achat d’un bien à 150 000 € avec 50 000 € de travaux
- Coût total de l’opération = 200 000 €
- Réduction d’impôt pour 9 ans = 18 % de 200 000 € = 36 000 €
- Soit 4 000 € de réduction d’impôt par an pendant 9 ans.
Exemple 2 : Achat d’un bien à 250 000 € avec 100 000 € de travaux
- Coût total de l’opération = 350 000 €, mais seule la base de 300 000 € est prise en compte.
- Réduction d’impôt pour 12 ans = 21 % de 300 000 € = 63 000 €
- Soit 5 250 € de réduction d’impôt par an pendant 12 ans.
4. Avantages et inconvénients du dispositif
4.1. Les avantages
- Avantage fiscal significatif : réduction d’impôt pouvant atteindre 63 000 €.
- Valorisation du patrimoine : un bien rénové prend de la valeur à long terme.
- Contribution à la rénovation urbaine : lutte contre l’habitat insalubre.
- Effet levier du crédit : possibilité d’investir sans apport grâce à l’endettement.
- Possibilité de cumuler avec d’autres dispositifs (prêt à taux zéro, aides locales).
4.2. Les inconvénients
- Contraintes de rénovation : travaux obligatoires et encadrés par l’État.
- Plafonds de loyers et de ressources : impact sur la rentabilité locative.
- Localisation restreinte : seules certaines villes sont éligibles.
- Engagement de location longue durée : sortie anticipée complexe.
5. Conclusion
La loi Denormandie est une opportunité pour les investisseurs cherchant à réduire leurs impôts tout en participant à la rénovation du patrimoine immobilier dans des zones à fort potentiel. Cependant, il est crucial d’analyser la rentabilité du projet en tenant compte des plafonds de loyers et du coût des travaux. Bien utilisé, ce dispositif permet d’acquérir un bien à moindre coût tout en bénéficiant d’un levier fiscal attractif.